原標題：海景豪宅5折甩賣！海景豪宅會海2022年，折甩會是賣年海景房的盡頭嗎？

深圳半山海景頂豪，五折甩賣沒人要？

今年6月底，景房深圳一老牌半山海景豪宅【天麓3區萊茵莊園】一棟200平房源打折拍賣，海景豪宅會海最終因無人競拍而流拍。折甩

圖源：百度

隨著媒體報道不斷發酵，賣年網上唱衰“海景房”的景房言論鋪天蓋地：

“海景房有毒！”，海景豪宅會?！笆裁春＞?，折甩連吃水都費勁”，賣年“海景沒有，景房風濕病你要不要？”，海景豪宅會?！捌茐暮Ｑ蟓h境，折甩早該整治”......

人們趨同心理的賣年強大之處就在于，真相并不重要，跟著搖旗吶喊準沒錯。

首先，上層君想說“海景房跌成白菜價”和“海景房值不值得買”，本來就是兩件事。

不同的海景房產品，結局總是大相徑庭。

深圳房價的“后腿”

法拍房市場非議多，為何偏偏將這套深圳“海景房”拱上了熱搜？

營銷號為了流量，消費者則為了“伸冤”。

據悉，這套位于深圳東部華僑城的天麓別墅，坐享大梅沙一線海景，曾經更是以13萬/平的開盤價格，躋身“深圳樓王”。

天麓別墅|圖源：搜狐號

而之所以被深圳人熟知，卻并不是因為它先后兩次獲評“中國十大豪宅”的名氣，而是因為它十幾年如一日的房價，最后嚴重拖了深圳房價漲幅的后腿。

天麓自2007年首期開盤，至今已經過去15年，房價基本沒漲。

這些年，業主們揮淚打折甩賣。有人甚至發帖宣稱，愿意降價1000萬售賣！

上層君簡單算了算，按照當初天麓8區的別墅原價3860萬，如果首付3成，貸款7成2700萬。月供約13萬，7年來光是月供就需要1100萬，還不算115萬的契稅。

如果降價1000萬出售，拋開營業稅5.5%和交易傭金不算，到這兒就已經虧了2215萬……

而文章開始所提到的那套流拍的天麓二手房源，在4年前就曾被上架，從最開始的起拍價是823萬，降到了現在的558萬元，前前后后經歷了6次流拍。

要知道，在房價宇宙的深圳灣片區，一些樓盤的二手指導價是10萬+/平，而真正成交價則高達30萬/平。

像這種按照一手原價，甚至低于指導價出售的，天麓可以算得上深圳地產“教科書式”的失敗案例。

海景豪宅回到現實

如果離開城市資源的支撐，山水就沒有了意義。

十幾二十年前，深圳鹽田、大梅沙，曾被諸多投資者稱為深圳東部的黃金海岸線。

而華僑城作為紅極一時的“世界級旅游度假目的地”，曾吸引很多香港高凈值客群來此投資置業。

作為深圳的老城區，這里是第一批享受到大灣區發展紅利的片區。

誰曾想，深圳發展的方向會掉頭向西。

隨著香蜜湖、深圳灣等頂豪片區的陸續崛起，深圳東部自然成了“被遺忘的角落”。

如今，沿著天麓別墅區的盤山公路上山，隨處可見空置的別墅。

很多房屋的護欄已經倒塌，成為一堆廢鐵。別墅院內，野草超過一米多高，一片荒蕪。

圖源：每經記者 陳榮浩 攝（資料圖）

天麓的空置率到底有多高？

當地中介樂觀估計，“大概入住率15%-20%，這是相對好的。有的可能連10%也沒有，很多房屋仍是毛坯狀態”。

曾經的頂級豪宅，為何降價也沒人買？

首先，深圳東部沒有達到豪宅區的居住氛圍。即便擁有稀缺的海景資源，但僅僅靠山上的幾棟別墅，無法形成高端居住的圈子。

第二，深圳的發展中心向西部傾斜，東部整體經濟發展緩慢。人群無法聚集，房產交易不活躍，無論是出租還是出售，都存在困難。

第三，鹽田交通出行困難。地鐵8號線開通后，這方面有了改善。但若碰上周末假日，區東部游玩的客流增多，住在那里的人想要出行更有困難。

一個連最基本的基礎設施、生活配套都不完善的地方，如何能夠讓有錢人聚集？

天麓別墅，就是典型的現實與浪漫產生了強烈沖突。自住不方便，出租不現實，保值又夠嗆，妥妥地給深圳富人挖了一個大坑。

失去了自住需求的豪宅，實際上就是失去了擁有價值。

度假型海景房

在一個人均海岸線不到三厘米的內陸國家，“面朝大海”起初只是詩人筆下奢侈又美好的想象。

而最早一批充分利用這個想象的，就是開發商。

“私藏一方山海境”、“一半是海洋、一半是天堂”，十幾年前的三亞機場，房地產廣告鋪天蓋地。

不僅是在三亞，北起渤海灣的大連、營口、秦皇島，到膠東半島的煙臺、青島、威海，再到南方的惠州、北海。

青島維多利亞灣航拍 （圖片由每日經濟新聞王佳飛攝）

這些有著優質海洋資源的城市，每一寸海岸線都成了地產商們競相追逐的獵物。

“去海邊度假吧”，驅動著全國的投資客奔赴山海，買下一套或幾套海景房。

那些年，在北京，至少有不下100家委托銷售海景房的公司。

而現如今，熱潮褪去，在疫情的影響下，這些打著“度假、收租、養老”概念的海景樓盤，一個個現出原形。

素有“南海之濱”稱譽的惠州，擁有優質的海岸線。后來惠東開發了濱海旅游度假區，加上臨深的優勢，曾經吸引了不少深圳客過來買房。

但由于交通和生活配套遲遲不完善，別說“通勤往返”，就連最近本的生活用水都是困難。

另一方面，投資客不僅沒有賺到回報，房子裝修、托管，每天還在往里搭錢。

如今，這里很多二手房價格已經降到了5000元/平，跟惠州市區的房價相比，也是差了很多。

圖源：財經網

難道，海景房真的沒有市場了？當然不是！

同樣在深圳，梅沙灣片區的海景房，現在每平米的價格已經賣到了20萬。

海景無罪

導致海景房跌價的根本原因，并不是“海景”，而是城市功能的喪失。

同樣作為二線城市，坐落于渤海之濱的大連，擁有優質海景配套的房子一直是高溢價擁有者。

圖源：二手房網站

以主城中山區為例，那里的海景別墅項目-【琥珀灣】，均價已達到了5萬/平，遠超同期新房均價。

而地處大連星海灣“黃金海岸”的豪宅區，更是憑借優越的自然環境和城市占位，吸引了大批富商前來置業。

10年前，打出“一億一棟”的一方城堡別墅，堪稱當年城市房價“天花板”。

一方公館海景豪宅|圖源：房天下

海景從來不是原罪，作為稀缺的自然資源，它永遠具備不菲的價值。

坐落于香港淺水灣的頂級富人區，動則幾億、十幾億的海景豪宅，富商名流、頂級明星對其“追逐”的熱情，始終不減；

圖源：百度資訊

上海黃浦江畔的頂級豪宅，更是憑借270度江景，賣到了35萬/平的高價！

反觀那些脫離了城市屬性，單純以養老和度假為賣點的海景房，受疫情、市場等負面因素影響，打擊則非常明顯。

預期投資收益下滑，生活居住配套跟不上，外加全國樓市處在下行通道，部分業主的拋售心理，降價掛牌在所難免。

圖源：微博

在上層君看來，海景住宅有其必要的存在意義。

隨著人們生活水平的提高，很多人愿意將海景房作為個人的資產配置之一。尤其對于那些有養老度假需求的購房者而言。

而對于海景房來說，只要“環境資源”的底線沒被破壞，海景房的價值就會一直存在。

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